一(yī)直流傳的“還清首套房貸再貸算首套”的傳言終于落地。央行發布通知(zhī)要求積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，爲改善居住條件再次申請貸款購買普通商(shāng)品住房，執行首套房貸款政策；首套房貸利率下(xià)限爲基準利率的0.7倍。

業内人士認爲，信貸政策松動是一(yī)個持續利好，并不是一(yī)個限時利好。對于買家而言，并沒有“過了這村(cūn)沒有這店(diàn)”的交易緊迫感。他們有耐心繼續觀望房價的走勢，在獲得信貸更多支持的同時，圖謀房價更大(dà)幅度的讓步。

七折優惠很難落地實施

【政策】對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例爲30%，貸款利率下(xià)限爲貸款基準利率的0.7倍，具體(tǐ)由銀行根據風險自主确定。

【解讀】從表面上看，貸款利率下(xià)限七折當然是對購房者有利的政策，但問題是如果利率七折，對銀行來講屬于薄利或倒貼執行。就目前銀行對于房貸的姿态來看，仍傾向于至少在基準利率或基準利率之上來執行，按照基準利率七折的做法落地很難，而且即便執行也會有很多限制條件。

改善類買家負擔減輕

【政策】對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，爲改善居住條件再次申請貸款購買普通商(shāng)品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

【解讀】二手房中(zhōng)，普通商(shāng)品住宅占交易比例爲75%。以目前剛需和改善的分(fēn)布比例來看，大(dà)約有占市場20%-30%的改善型家庭可以直接受益。

取消限購城市限貸也放(fàng)松

【政策】在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又(yòu)申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體(tǐ)确定首付款比例和貸款利率水平。

【解讀】市場高度關注的房貸政策調整終于在9月30日得以明晰。央行、銀監會公布通知(zhī)，積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，首套房認定有所放(fàng)松。

在房地産市場存在觀望情緒、多地取消限購以及宏觀經濟下(xià)行壓力較大(dà)的背景下(xià)，房貸政策調整釋放(fàng)出哪些信号？

信号1

支持改善型自住房需求

通知(zhī)明确，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，爲改善居住條件再次申請貸款購買普通商(shāng)品住房，執行首套房貸款政策。

“這次調整的亮點是，首套房的認定更加明确，範圍有所擴大(dà)，從而支持改善型住房需求。”中(zhōng)央财經大(dà)學中(zhōng)國銀行業研究中(zhōng)心主任郭田勇表示，以前首套房還清了貸款再買房就享受不到首套房貸款優惠，現在則可享受最低首付款比例30%、貸款利率下(xià)限爲貸款基準利率的0.7倍的優惠。

随着經濟發展和生(shēng)活水平提高，越來越多居民産生(shēng)了越來越強的改善型住房需求。中(zhōng)國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，二套房對于現階段的中(zhōng)國人來說，更多是改善型住房需求，而非投資(zī)投機需求。房地産信貸政策要在抑制投資(zī)投機需求的同時，滿足自住及改善型需求。

“大(dà)城市住房改善型需求量最大(dà)，改善型需求實現了，對剛性需求也是有幫助的。”國務院發展研究中(zhōng)心宏觀經濟部研究員(yuán)張立群表示，剛性需求往往要求的是小(xiǎo)戶型，改善型住房需求滿足後原有的小(xiǎo)戶型住房會周轉起來，帶動滿足剛性住房需求。

國務院發展研究中(zhōng)心金融研究所研究員(yuán)吳慶認爲，對于首套房認定标準放(fàng)松，可降低改善型需求的購房成本，利息成本估計會降低20%左右。

信号2

穩定房地産市場預期

這次房貸政策調整，是在近期房地産市場價格持續走低的情況下(xià)出台的。最新統計顯示，8月份70個大(dà)中(zhōng)城市中(zhōng)，有68個城市新建商(shāng)品住宅價格環比下(xià)降。

“房地産市場預期非常關鍵，一(yī)旦一(yī)緻形成看空判斷，對房地産市場健康發展非常不利。這時調整房貸政策，支持滿足合理住房需求，發出穩定房地産市場預期的明确信号。”中(zhōng)國國際經濟交流中(zhōng)心咨詢研究部副部長王軍分(fēn)析。

在王軍看來，這次房貸政策調整目的在于“穩”,并不是要再讓房價“起飛”。

房貸政策調整，從某種意義上說，也是回歸常态。交通銀行[-0.23% 資(zī)金 研報]首席經濟學家連平指出，之前的限購限貸政策，主要是針對前幾年房價持續猛漲、泡沫不斷加大(dà)的特殊情況采取的特殊對策，帶有明顯的行政色彩。

“目前房地産市場的供求關系已發生(shēng)明顯變化，庫存增多。需求雖然仍然存在，但因爲各種限制措施難以充分(fēn)釋放(fàng)。要順應市場的變化，進行合理調整，釋放(fàng)改善型住房需求，穩定市場預期。”連平認爲。

信号3

定向調控穩增長惠民生(shēng)

放(fàng)在更大(dà)的背景下(xià)看，房貸政策調整，與宏觀經濟下(xià)行壓力加大(dà)緊密相關。8月份中(zhōng)國經濟主要指标，從PMI等先行指标，到投資(zī)等實體(tǐ)經濟指标，均明顯回落，形勢比較嚴峻。

“經濟下(xià)行壓力很重要的來源之一(yī)，就在于房地産投資(zī)持續下(xià)降。調整房貸政策非常及時、必要，要引導房地産市場需求恢複，使房地産投資(zī)由落轉穩，進而穩住投資(zī)，穩住整個經濟增長。”張立群分(fēn)析。

需要明确的是，這次房貸政策調整，并沒有實施根本性轉向和強烈刺激。隻是通過放(fàng)松首套房認定标準、增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放(fàng)等方式，支持改善型自住型需求，從而引導恢複房地産市場的合理需求。

“房貸政策調整，從宏觀調控的視角看，還是一(yī)種結構性調控，沒有大(dà)轉向，不搞一(yī)刀切。就像之前對小(xiǎo)微、三農的定向支持一(yī)樣，是一(yī)種結構性調控。”王軍認爲。

住房需求，不僅關系到經濟增長，而且關系到民生(shēng)改善和消費(fèi)擴大(dà)。連平分(fēn)析，這次房貸政策适度松綁，是穩增長、調結構、惠民生(shēng)比較好的結合。