2018年，由于受到樓市降溫、棚改退潮的影響，土地市場降溫，增速放(fàng)緩。而在一(yī)些對土地财政依賴度較高的三四線城市，已經有城市開(kāi)始“救市”。 

2018年土地市場轉冷 

近日，諸葛找房整理數據并發布了關于2018年土地市場的報告，數據顯示，2015年以來，随着房地産市場的複蘇及火(huǒ)熱，土地使用權收入連年攀升，2017年全國土地收入超5萬億，增速近40%。2018年，由于房地産市場的調控，房企融資(zī)收緊等因素的影響，全國土地市場有所降溫。2018年全國土地收入創新高，達到了6.51萬億，增速放(fàng)緩至25%。 

随着土地市場的降溫，土地流拍也在增加，據諸葛找房統計，2018年全國地級市土地流拍數量達到創記錄的1808宗，且下(xià)半年以來成交土地多以低價和底價成交。 

在去(qù)年土地市場降溫的背後，是房地産市場的整體(tǐ)轉冷。合碩機構首席分(fēn)析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示，土地市場降溫是幾個層面引起的，第一(yī)個是去(qù)杠杆對開(kāi)發商(shāng)現金流的影響，在2018年達到了一(yī)個峰值，開(kāi)發商(shāng)的資(zī)金狀況并不是特别樂觀。再加上全國很多城市都執行比較嚴格的限購政策，開(kāi)發商(shāng)的銷售回款也并不是特别理想，現金流的壓力造成開(kāi)發商(shāng)在投  資(zī)拿地、資(zī)金調配方面存在着一(yī)定的壓力，土地流拍自然會增加。 

棚改退潮，也是造成2018年土地市場轉冷的一(yī)大(dà)因素。2018年10月8日，國務院常務會議明确指出，因地制宜調整完善棚改貨币化安置政策，商(shāng)品住房庫存不足、房價上漲壓力大(dà)的市縣，要盡快取消貨币化安置**政策。對新開(kāi)工(gōng)棚改項目抓緊研究出台金融支持政策，嚴禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規行爲。吉林長春、江蘇淮安等地也調整了棚改政策，降低棚改貨币化安置比例，推進更多進行實物(wù)安置。 

上海中(zhōng)原地産市場分(fēn)析師盧文曦在接受《華夏時報》記者采訪時表示，棚改政策的轉變，對土地市場是有一(yī)定影響的。貨币化安置的減少，市場上就少了很多購房需求，尤其是對于三四線城市來說，内生(shēng)性需求本來就不多，購房需求在前一(yī)波房價快速增長的時候已經釋放(fàng)掉了，未來需求可能會更少。房企自然會謹慎一(yī)些看待這些市場，購置土地時會更爲謹慎。 

三四線依賴土地财政 

2012年以來土地使用權出讓金與地方公共預算的比值基本保持在0.4以上，近兩年來随着土地出讓金的攀升，與地方一(yī)般公共預算收入的比值也越來越大(dà)，2017年、2018年的比值升爲0.57、0.66，超過地方一(yī)般公共預算收入的一(yī)半以上。 

諸葛找房分(fēn)析，從土地使用權收入與地方一(yī)般公共預算收入比值可以明顯看到地方政府對土地财政的依賴程度一(yī)直較高，地方政府寄希望于賣地來彌補和維持地方财政收支缺口。但近年來過分(fēn)依賴土地出讓收入帶來的負面影響越來越大(dà)，對土地财政的依賴逐漸成爲導緻房價上漲的重要因素之一(yī)，同時也加大(dà)了地方債務風險以及金融風險。 

從城市來看，在2018年，一(yī)線城市、二線城市、三四線城市土地出讓金占地方一(yī)般公共預算收入的平均比值分(fēn)别爲0.4、0.91和1.51。三四線城市對土地财政的依賴度最高。 

諸葛找房分(fēn)析，一(yī)線城市産業轉型，逐漸進入後工(gōng)業化階段，産業合理，政府一(yī)般公共預算收入較高，土地财政依賴度處于較低水平；二線城市處于快速擴張期，需求旺盛，市場熱度高，供地規模大(dà)且房企競争激烈，土地财政依賴度略高于一(yī)線城市；三四線城市自身經濟體(tǐ)量有限，抗風險能力不足，但在棚改及行業上行周期帶動下(xià)，部分(fēn)城市土地出讓收入大(dà)幅增長，在2018年土地财政依賴度最高。 

諸葛找房進一(yī)步指出，由于多數三四線城市經濟基礎較薄弱，土地财政收入幾乎成爲城市經濟發展的最主要來源，比如菏澤、日照等城市，得益于大(dà)規模的棚改貨币化安置，土地出讓金收入大(dà)幅提升，是其一(yī)般公共預算收入的2倍以上，爲地方政府提供了豐厚的資(zī)金。随着棚改貨币化推進，刺激了三四線城市大(dà)量的購房需求，三四線商(shāng)品房市場迅速量價齊升，帶動土地市場一(yī)時火(huǒ)熱，地方政府在高位時賣地套現成爲緩解地方債務的重要手段。高土地依賴度短期也引發了地價、房價快速上升，未來随着棚改貨币化比例下(xià)調，需求已經被提前透支的情況下(xià)，一(yī)旦土地市場降溫，此類城市需求将難以爲繼。 

部分(fēn)三四線城市醞釀“救市” 

2018年末，多個城市開(kāi)始悄然松綁調控政策。菏澤取消限售政策、杭州和珠海放(fàng)松購房的社保要求、青島高新區取消執行半年前出台的搖号政策、合肥悄悄松綁限購，這些城市開(kāi)啓了地方放(fàng)松限購的小(xiǎo)高潮。 

最近，一(yī)些地方政府開(kāi)始了“救市”政策。菏澤成武縣出台了房地産新政，規定各鎮農民購買首套房可以享受300元／平方米**，首付不超過30%，貸款利率下(xià)限爲貸款基準利率的0.9倍，上限不超過貸款基準利率的1.25倍。 

對此，盧文曦表示，買房補貼房款，這是最直接的刺激動作，成武縣救市的動作已經很明顯了。有些地方過度依賴土地财政，房子賣不好，導緻土地賣不掉，會直接影響到地方政府的收入，這肯定是地方經濟受不了的。三四線城市，尤其是對于土地财政依賴度較高的地區，肯定會想辦法做政策上的松動，未來像成武縣的城市還有很多。 

郭毅也表示，今年房地産調控推行“落實城市主體(tǐ)責任”，各地需要根據城市特點出台調控政策，前面有示範效應的一(yī)些城市，并沒有被中(zhōng)央叫停，預期今年會有更多城市對樓市進行适度的松綁，但這個松綁會是一(yī)個漸進式的、嘗試性的，如果市場出現過熱的苗頭，松綁不會繼續，因爲地方政府還是要對調控的結果負責，守住“房住不炒”這個底線。 

信息摘于蘭州房産網