據新華社電房地産調控力度不斷加碼，“國五條”最嚴調控落地近3個月，然而最新數據顯示廣州、北(běi)京、深圳、上海4月的新建商(shāng)品住房分(fēn)别以13.7%、13.4%、11.5%、10.2%的同比漲幅遙遙領先，被視爲全國最嚴調控的北(běi)京，二手房以2.0%的環比漲幅居全國之首。

房價原本就高得離(lí)譜的一(yī)線城市，爲何反而成爲領漲先鋒？難道是調控遭遇到了市場的“抗藥性”？是措施未扼住漲價咽喉，還是地方政府執行政策未動真格，還是地産商(shāng)負隅頑抗？記者對此進行了調查。

多城市個稅調控“懸空”

美聯物(wù)業全國研究中(zhōng)心監測數據顯示，主要一(yī)線城市前4月土地市場成交量價齊升，北(běi)京、杭州等地平均樓面地價同比漲三成。5月初，廣州拍出一(yī)塊新地王，折合樓面地價2.6萬元／平方米，而這一(yī)地塊目前周邊的商(shāng)品房售價才不到2.5萬元／平方米。“面粉貴成這樣，面包怎能不漲？”一(yī)位房地産商(shāng)告訴記者。

“這種拍賣的辦法，就是地方政府再怎麽表态嚴格調[最新消息價格戶型點評]控不放(fàng)松，老百姓都會擔心未來房價預期會失控。”暨南(nán)大(dà)學管理學院教授胡剛憂心忡忡：如果地方政府、尤其是一(yī)線城市再不改革土地出讓的定價方式，調控房地産很難完成既定目标，也讓普通百姓住有所居的中(zhōng)國夢看上去(qù)很遙遠。

從3月底國五條地方細則落地大(dà)限至今，已經兩個月時間，除了北(běi)京等少數城市以外(wài)，絕大(dà)多數城市尚未公布房屋交易20%個人所得稅的征收實施細則。記者走訪二手房交易市場時發現，原本意在抑制賣房炒房沖動的個稅，卻幾乎全部轉嫁給了購房者。一(yī)些城市稅務和房地産主管部門的說法是“還在研究”，還有一(yī)些城市的說法是“要等中(zhōng)央出台規範的指導意見”，各種說法鋪天蓋地，效果則是“隻見樓梯響，不見人下(xià)來”。

位于廣州南(nán)沙的樓盤天玺灣，爲了應對政府限價，就想出了把原本規劃出售的精裝房合同，分(fēn)拆成“毛坯房”和裝修合同，毛坯房的合同單價控制在政府指導定價線内。記者查閱數據發現，通過這種方式，去(qù)年底網簽均價還在1.2萬元左右的樓盤，今年4月底就“離(lí)奇”下(xià)降到不足1萬元。

“房價統計數據下(xià)降了，開(kāi)發商(shāng)錢也沒少賺，最後就隻有老百姓被忽悠了。”一(yī)位業内人士表示，在實行限價的北(běi)京和廣州，這樣操作的開(kāi)發商(shāng)“絕不隻是一(yī)兩個，就看政府動不動真格管了”。

熟悉房地産領域法律問題的盈科律師事務所律師周玉忠表示，開(kāi)發商(shāng)拆分(fēn)合同逃避限價違反了一(yī)房一(yī)價的明碼标價，也涉嫌虛假價格，政府有關部門對此應依法予以糾正和查處。“如果政府不能嚴格加強市場監管，再嚴格的調控措施也隻會變成‘空調’。”

現階段房價很難出現拐點

最新的房價統計數據讓購房者揪心，東方财富網一(yī)項針對近5000名網友的調查顯示，64.4%的人認爲房價還會進一(yī)步上漲。

記者走訪了多家在售樓盤均發現，房價上漲預期仍舊(jiù)強烈。“看過的一(yī)些熱點樓盤好幾個都是日光盤，讓人心慌，現在不出手恐怕更買不起。”在北(běi)京大(dà)興區一(yī)家樓盤看房的小(xiǎo)胡說。這家樓盤的售樓員(yuán)小(xiǎo)龐說：“調控增加了買房者的成本和流程的複雜(zá)程度，房價該漲還得漲。”

“調控遏制了房價過快上漲的勢頭，但從3個月到半年左右的短期來看，房價溫和上漲的可能性仍較大(dà)。”中(zhōng)國房地産數據研究院執行院長陳晟對記者說，“如果政府不采取進一(yī)步措施，現階段房價很難出現拐點。”

十年調控，從調整投資(zī)性需求降溫樓市，到出手救市，再到調控重重加碼，祭出了一(yī)輪輪限購、限貸、限價、提高稅收的調控大(dà)旗。陳晟說，在這個長期調控過程中(zhōng)，京滬等一(yī)線城市部分(fēn)地區房價翻一(yī)倍的區域比比皆是，房價合理回歸的預期并未穩定。

北(běi)京大(dà)學房地産金融研究中(zhōng)心研究員(yuán)尹斌認爲，調控政策在抑制樓市投機的同時，部分(fēn)剛需及改善型需求者的購房門檻同時高企甚至被限購。目前的調控還處在應當狠抓落實的關鍵時期，調控措施既要控制房價過快增長，又(yòu)要保障剛需人群不被調控“誤傷”。

暨南(nán)大(dà)學管理學院教授胡剛認爲，十年調控，政府出台了很多方案，用了很多手法，可以說，簡單的、見效快的方式基本用過了，調控也開(kāi)始遭遇越來越強的“抗藥性”。必須解決體(tǐ)制性的土地财政依賴、房地産稅收體(tǐ)制改革、房地産登記聯網制度建設等“深層次”問題，“短期行政調控爲長期制度建設赢得時間，才有意義。”

尹斌說，房地産也是投資(zī)市場，房子也具投資(zī)屬性，因此，房價不單純跟調控和供需有關，還和投資(zī)熱點及宏觀經濟形勢相關聯，比如流動性過剩帶來的影響，老百姓又(yòu)缺乏有效的投資(zī)渠道，房地産市場就很容易成爲投資(zī)投機的“蓄水池”。

業内聲音

決策層重估樓市調控若一(yī)段時間無起色下(xià)半年或調整政策

近日召開(kāi)的房地産行業内部會議透出信息，針對現行的房地産調控政策效果，有關方面正在研究和觀察。一(yī)段時間後，若調控效果無明顯起色，不排除調整政策的可能。

記者獲悉，針對當前市場變化，決策層正在研究評估，拟經過一(yī)段時間觀察後，決定是否對政策進行調整。

事實上，盡管政策條款嚴厲，但不少地方變相漲價等行爲層出不窮，一(yī)定程度上削弱了政策效果。業内人士認爲，近期決策層對房地産調控表态甚少，意在淡化調控并觀察效果。若未來房價繼續上漲，市場指标始終沒有起色，不排除最快在今年下(xià)半年對政策的個别條款進行調整。

在推進城鎮化将繼續釋放(fàng)大(dà)量住房需求的背景下(xià)，行政色彩濃厚的調控手段恐不利于房地産市場穩定，進而影響城鎮化進程和經濟走勢。多家機構認爲，“去(qù)行政化”将成爲未來調控方向。

房産稅可能是上述“長期調控”手段之一(yī)。記者獲悉，多地房産稅試點方案已經上報，在上海、重慶試點兩年多之後，不排除該稅種年内擴大(dà)試點。

房産稅試點短期内或小(xiǎo)範圍擴圍，且可能主要針對增量房屋征收。差别化信貸和稅收政策未來将成爲常态。對于行政色彩濃厚的住房限購政策，可能伴随土地、戶籍等制度的改革而逐步放(fàng)開(kāi)，但短期内仍将存在。

多數分(fēn)析認爲，未來一(yī)段時間，房地産市場可能保持溫和複蘇走勢，但從成交量、景氣指數等指标來看，市場仍會處于階段低位。　據《中(zhōng)國證券報》

北(běi)京萬科等近40樓盤因定價高被卡預售證

據《證券時報》報道北(běi)京新房“限價令”實施月餘，項目申報預售證卡殼現象愈演愈烈。無論是從樓盤推廣情況看，還是權威人士分(fēn)析，都顯示北(běi)京市住建委目前押了近40個項目的預售證，住建委和開(kāi)發商(shāng)正就一(yī)些項目協商(shāng)研究如何調整價格。

大(dà)興區有7、8個項目等待開(kāi)盤，這裏因臨近未來的北(běi)京第二機場而備受購房人關注，萬科、保利、龍湖、金融街等知(zhī)名房企均在此聚集，而有意向在這裏買房的已經排号登記了幾千人。不過，這些人何時能買上自己心儀的房子是個未知(zhī)數，因爲這些項目都沒拿到預售證。

“現在沒房賣，還沒拿到預售證，價格待定，可以過來先排号。”預計6月開(kāi)盤的雲立方項目銷售人員(yuán)告訴記者，沒拿到預售證的不隻他們一(yī)個項目，北(běi)京很多項目都是這樣。“開(kāi)不了盤，我(wǒ)們也着急，每天在這兒白(bái)接電話(huà)，實際上客戶已經積蓄夠了。”他說。

京版國五條細則出台後，由于實施嚴格限價，勒令新開(kāi)盤項目定價不得超過區域均價、已開(kāi)盤項目定價不得超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不得超過上月銷售平均價格，因此，很多項目因價格原因而拿不到預售證。

業内專家認爲，預售證被卡的原因基本上是項目定價過高，開(kāi)發商(shāng)又(yòu)不願意降價，如果價格與上一(yī)期持平，北(běi)京住建委不會不批的。

面對預售證被卡，開(kāi)發商(shāng)的應對策略有所不同。有的開(kāi)發商(shāng)爲了避免客戶流失，開(kāi)始接受住建委的價格指導；有的不願降價，就變相采用拆分(fēn)裝修款的銷售方式；有的将毛坯房改成了精裝修，并且壓低裝修成本；有的不但将毛坯房改成精裝修，還打出了綠色環保牌，以恒溫、恒濕、恒氧爲由提高報價。

除了上述幾類急于銷售的開(kāi)發商(shāng)會主動想辦法拿預售證外(wài)，還有部分(fēn)開(kāi)發商(shāng)選擇了被動等待，甚至根本就不去(qù)申請預售證。

“我(wǒ)們旁邊一(yī)項目去(qù)申請預售證了，根本沒批下(xià)來，那我(wǒ)們再去(qù)也同樣批不下(xià)來，所以索性就不去(qù)報了。”大(dà)興某上市房企北(běi)京公司有關負責人告訴記者，如果仍按照上一(yī)期的價格去(qù)申報，項目是賠錢的，這對上市公司來說比較尴尬，沒法向股東交代。

上述負責人說，分(fēn)期開(kāi)發的項目普遍采取的銷售策略是，前期以一(yī)個相對較低的市場價格出售，然後穩步小(xiǎo)幅上漲，實現盈虧平衡。

信息z摘于搜房網