“‘三房’并軌的難點在于，如何确保保障到最需要保障的人群。以前是經适房、公租房、廉租房分(fēn)類輪候，但是并軌後都在一(yī)起排隊搖号的話(huà)，最低收入家庭能否優先享受到保障是個問題。”

“經濟适用房、公租房、廉租房并軌政策目前正在研究制定中(zhōng)，年底前，住房和城鄉建設部(以下(xià)稱‘住建部’)會出台相關文件。”11月5日，中(zhōng)國房地産報記者從住建部住房保障司獨家獲悉。“目前條件下(xià)，經濟适用房不可能取消，外(wài)界傳言經适房取消系誤解。當下(xià)部分(fēn)城市取消經适房隻是各地做的一(yī)個探索，并非是住建部搞的試點。‘三房’并軌的政策還沒出台，哪可能有試點？”住建部住房保障司一(yī)位不願具名的人士對記者說。

據了解，從2011年開(kāi)始，銅陵、鄭州、煙台等多地已開(kāi)始探索保障房并軌政策，将經适房、公租房、廉租房統一(yī)爲公共租賃房或者統稱爲保障房，統一(yī)出租給需要保障的人群，同時分(fēn)别給予不同人群分(fēn)檔補貼。

“住建部的總思路不會取消經适房，租賃性和産權性的保障房都會有，隻是會明确政府在其中(zhōng)的責任，會制定相應的準入和退出機制，取消産權性保障房的一(yī)部分(fēn)福利性質。”上述住建部住房保障司人士告訴記者，住房保障是大(dà)保障，根據每個人的承受能力不同，形式也應多種多樣，若純粹是租賃住房的話(huà)，中(zhōng)央财政也拿不出那麽多資(zī)金，後續的資(zī)金回籠也是一(yī)個大(dà)問題。

一(yī)位不願具名的業内人士認爲，個别地方退出經适房，部分(fēn)原因是經适房存在一(yī)定的尋租空間，但更主要的原因是公租房和廉租房是中(zhōng)央财政出錢，而經适房中(zhōng)央财政沒有補貼，都由地方财政出資(zī)，所以地方的興趣并不大(dà)。

不過，“三房”并軌即便成行，也将面臨一(yī)系列問題，如混合輪候如何确保最需要保障的人群優先獲得保障？另外(wài)，目前不同政策的保障房資(zī)金來源渠道不一(yī)，如何保證各部委及中(zhōng)央和地方政府互相協調，也是面臨的一(yī)大(dà)難點。

經适房的前世今生(shēng)

在我(wǒ)國，經濟适用房已存在多年，但每個時期對其定義各不相同。1997年、1998年房改時期，國家停止了福利分(fēn)房，當時爲了解決商(shāng)品房價格和工(gōng)薪階層收入差距較大(dà)的問題，1998年推出了經濟适用房。當時這類房子誰都可以買，基本按照成本價上市，全部産權歸個人，而且套型面積也比較大(dà)。

最初的經适房是可租可賣的，亞洲金融危機之後，考慮到出租回籠資(zī)金慢(màn)，爲了緩解财政壓力，國家把經适房的産權全部賣給了個人。“因爲當時對保障人群不設限，也曾出現過類似經适房裏開(kāi)豪車(chē)的現象。但随着房價的高漲，政策也出現了調整，經适房逐步成爲了保障房中(zhōng)的種類之一(yī)。之後，資(zī)質審查日益嚴格，套型面積也有了相應限制，銷售對象也變成了共有産權。”了解經适房相關情況的中(zhōng)國房地産研究會副會長童悅仲向記者介紹說。

“經濟适用房的發展非常複雜(zá)，2004年之前基本是以經濟适用房爲主的供應體(tǐ)系，沒有購買限制；2004年之後，經濟适用房成爲保障房的一(yī)個種類，曆史含義、定位和保障對象都不一(yī)樣了。”上述住建部住房保障司人士表示，對待經濟适用房要一(yī)分(fēn)爲二來看。制度設計本身很好，是政府、企業、個人共同出資(zī)解決住房保障問題。隻是這幾年因房價漲得過快，其中(zhōng)出現了牟利空間和财富集聚效應。

11月7日，鄭州市房地産管理局保障辦一(yī)位工(gōng)作人員(yuán)告訴記者，2012年底，鄭州市有産權性質的保障房已經不再做了，統一(yī)爲公共租賃住房，隻租不售，補貼分(fēn)爲幾個标準和檔次。“對于之前很多排号獲得資(zī)格證的經濟适用房輪候家庭，今年将分(fēn)配完最後一(yī)批。”而在記者調查采訪的長春市、鄭州市、銅陵市等地，這幾個城市的住建系統内部人士亦告訴記者，當地早在兩三年前就已經取消了經濟适用房，并開(kāi)始探索實行多類保障房并軌制度。

就在很多城市逐步探索取消經濟适用房的同時，也有城市仍把經濟适用房作爲保障房的一(yī)個類别，比如，上海曾取消經适房十年，後又(yòu)恢複了。

“住建部并沒有統一(yī)的制度規定經濟适用房各地必須要做，各地可以根據地方實際情況來做經濟适用房、公租房、廉租房、限價房等各類保障房。”上述住建部住房保障司人士說。

與公租房、廉租房不同，經适房保障對象是部分(fēn)中(zhōng)低收入家庭。就目前而言，其存在仍具有一(yī)定的合理性。日前，習近平總書(shū)記在中(zhōng)共中(zhōng)央政治局第十次集體(tǐ)學習時強調，在推進住房保障工(gōng)作中(zhōng)，要注意盡力而爲和量力而行相結合。這其中(zhōng)，或許亦考慮到了經适房在目前階段的現實可行性。

“三房”并軌探索中(zhōng)

未來可見的是經濟适用房并不會“一(yī)刀切”取消，租賃性和産權性的保障房将并存，由經濟适用房、廉租房、公租房并軌将完善未來的保障房供應和保障制度。今年5月份，國務院批轉國家發改委《關于2013年深化經濟體(tǐ)制改革重點工(gōng)作的意見》中(zhōng)明确要求，健全保障性住房分(fēn)配制度，有序推進公租房、廉租房并軌。

關于爲何要推出“三房”并軌，童悅仲表示，“并軌制度的提出是考慮到各類保障房類别太多，管理起來不方便。”

公租房、廉租房并軌，目前各地已有不少探索。安徽省銅陵市作爲全國較早探索保障房并軌的城市之一(yī)，2011年9月出台了《銅陵市保障性住房建設管理辦法》，探索出了“并軌運行，租補分(fēn)離(lí)，分(fēn)檔補貼，先租後售，共有産權”的住房保障制度架構，其經驗曾得到住建部的贊許。據了解，目前安徽省正在學習推廣此做法。

11月6日，銅陵市住房和城鄉建設委員(yuán)會副主任王文善在接受中(zhōng)國房地産報采訪時告訴記者，銅陵統一(yī)保障房房源統稱爲公共租賃房，産權歸政府，隻出租，不出售。“統一(yī)按照市場價對保障群體(tǐ)出租，政府會根據不同的保障群體(tǐ)給予分(fēn)檔補貼。這些公共租賃住房5年内不允許轉讓出售。5年後，租戶可以優先購買公共租賃房，但按照市場評估價值賣，增值部分(fēn)由政府收回。”

“并軌後，經适房、公租房、廉租房可能都按照統一(yī)标準來建，在建設中(zhōng)不再分(fēn)類，保障人群上明确爲中(zhōng)低收入家庭，政府則對租房人群根據實際情況分(fēn)檔次給予不同的補貼。”一(yī)位了解并軌制度情況的内部人士告訴記者。

“未來經适房的推進方向是政府和個人共有産權，若出售，資(zī)産性收益部分(fēn)由政府收回。”在業内人士看來，公租房、廉租房沒有可持續性，誰會幹呢？政府要明确在其中(zhōng)的責任，若所有的建設維護費(fèi)用都由政府來承擔，财政負擔會很重，後續的維護養護費(fèi)用也很高。

“目前來看，‘三房’并軌的難點在于，如何确保保障到最需要保障的人群。以前是經适房、公租房、廉租房分(fēn)類輪候，但是并軌後都在一(yī)起排隊搖号的話(huà)，最低收入家庭能否優先享受到保障是個問題。”上述住建部住房保障司人士說。

“原來的廉租房是由發改委作爲投資(zī)補助下(xià)發的，公租房則是财政部作爲轉移支付來做。并軌後，資(zī)金層面将涉及部委間協調問題。”一(yī)位住建部内部人士坦言，并軌協調工(gōng)作也是目前一(yī)大(dà)難題。

信息摘于新浪地産